マンション管理は、マンション全体の運営を円滑に行うための取り組みです。この管理には、建物や共有施設の維持管理や清掃、安全確保、住民間のトラブル解決などが含まれます。一般的には、自主管理と管理委託と呼ばれる2つの方法があります。
・自主管理方式
自主管理方式では、マンション管理組合が直接マンションを管理します。管理費の徴収や修繕積立金の管理、住民名簿の管理、清掃や修繕工事業者の選定と発注などの業務が含まれます。自主管理では、これらの業務を外部委託するよりもコストを抑えられる傾向があります。また、居住者が役割を分担することで、マンション管理に対する意識が高まります。ただし、業務が多岐にわたるため、適切に運営できない場合もあります。
・全部委託方式
全部委託方式では、管理会社にマンションのすべての管理業務を委託します。一般的なマンションで多く採用されており、管理会社がすべての業務を担当することで、管理の質が保たれます。居住者の管理に左右されにくいのが特徴ですが、管理手数料が発生するため、コスト面のバランスを考慮する必要があります。
・一部委託方式
一部委託方式は、自主管理と全部委託の中間に位置する方法です。一部の業務を外部の管理会社に委託することで、管理組合の負担を軽減します。例えば、清掃や建物維持管理は専門の管理会社に委託し、事務管理や会計は管理組合が行うケースがあります。一部委託方式では、自主管理よりはコストがかかりますが、全部委託方式に比べるとコストを抑えやすい利点があります。組合員の数や予算規模に合わせて、委託する業務を選択する柔軟性があります。
多くのマンションは管理会社に業務を委託していますが、管理組合で自主管理を行うことも可能です。しかし、自主管理を行うにはマンションに関する幅広い知識が必要であり、メリットとデメリットの両方を理解しておくことが重要です。
自主管理を行う場合、以下のような業務が管理組合で行われます
・建物や設備の定期点検
・定期清掃
・マンションの修繕計画
・管理費の徴収
・決算などの会計業務
・区分所有者や居住者の名簿作成
定期的な点検や清掃を業者に依頼する場合は、業者の選定や発注を管理組合が行う必要があります。自主管理で行うべき業務は多岐にわたり、マンションによって異なる場合もあります。
自主管理マンションのメリット
・管理会社に委託するよりもコストがかからない
自主管理ではランニングコストが抑えられ、各住民の管理費の負担が削減されます。これにより、滞納などのトラブルが減少します。
・マンション管理に対する意識が高まる
自主管理では住民が管理に参加する必要があり、その結果、マンション管理に対する意識が高まります。管理組合全体で活動に積極的になり、共有部の利用マナーが向上します。
・住民間の交流が活発
自主管理により組合活動が活発になるため、住民同士の交流も促進されます。これにより、住民同士が互いの事情を理解し合い、トラブルの防止にもつながります。
自主管理マンションのデメリット
・理事会メンバーのなり手が不足する
自主管理は負担が大きいため、理事会メンバーの不足や高齢化が懸念されます。
・しっかり管理しないと資産価値が下がる
自主管理では正確な知識が必要であり、不適切な管理はマンションの資産価値を下げる可能性があります。
・管理の手間が増える
自主管理では管理業務の手間が増加し、住民同士での協力が必要とされます。
自主管理から管理委託への変更
自主管理から委託管理への変更は、不安を抱える場合に有益な選択肢です。自主管理には多くのメリットがありますが、長期的な視点では資産価値の低下などの大きなリスクも考えられます。委託管理に切り替えることで、専門家に管理を任せることができ、管理組合の負担を軽減できます。考慮すべき重要なオプションの一つです。
自主管理マンションから管理委託に変更するメリット
自主管理マンションを管理委託に変更することには、以下のようなメリットがあります。
・専門知識とノウハウの活用
管理会社に業務を委託することで、マンションの管理に関する豊富な知識と経験を活用できます。修繕計画の策定や収支管理などの重要な業務を専門家が行うことで、維持管理の質を向上させることが期待できます。
・管理業務の負担軽減
管理業務の負担から解放されることも大きなメリットです。専門会社に業務を委託することで、住民は自らの時間を節約し、生活の質を向上させることができます。
・トラブルへの対応
管理会社はトラブル解決にも積極的に関与してくれます。滞納や迷惑駐車問題などのトラブルが発生した場合、第三者として交渉し、スムーズな解決を図ることができます。
自主管理マンションから管理委託に変更するデメリット
一方で、自主管理から管理委託に変更する際には、以下のようなデメリットも考慮する必要があります。
1. 管理費用の増加
管理委託に変更することで、管理会社への委託料など新たな費用が発生します。これにより、区分所有者の負担が増える可能性があります。
2. 良質な管理会社の選定の難しさ
多くの管理会社の中から、信頼できる良質な会社を選ぶ必要があります。適切な会社を選定するためには、実績や口コミなどを入念に調査する必要があります。
以上の点を考慮した上で、適切な管理方法を選択することが重要です。
まとめ
自主管理マンションは、住民が管理を行うことで管理費用を抑え、住民同士のコミュニケーションを促進し、トラブルや犯罪の防止にも役立つメリットがあります。しかし、管理の手間が増えることや理事のなり手不足による課題も存在し、注意が必要です。管理方法を考える際には、自主管理マンションの特徴を理解し、委託も選択肢として検討することが重要です。
